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Grunderwerbsteuer: Wie Bundesländer das Wohnen für Familien teuer machen

Heimann Farbe1 500 Photo und Design Studio Klamvon Sebastian Heimann, Bundesgeschäftsführer 

Bezahlbarer Wohnraum ist in vielen Städten längst zu einer „begehrenswerten Ware“ geworden. Völlig überteuerte und unrealistische Mietpreise oder gar Bestechung von Maklern und Vermietern gehören inzwischen zur bitteren Realität von Wohnungssuchenden. Familien haben es hier oft besonders schwer. Sie konkurrieren mit Singles und Paaren, die keine finanzielle Verantwortung für Kinder tragen oder haben Nachsehen bei Vermietern, die sich keinen „Kinderlärm“ im Treppenhaus wünschen.

Familien brauchen familiengerechten Wohnraum – und sie brauchen bezahlbaren Wohnraum. Da liegt es angesichts kaum bezahlbarer Mieten nahe, sich den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen. Das eigene Haus bedeutet Altersvorsorge, gelebte Freiheit und Wohnen nach eigenen Wünschen und Bedürfnissen zugleich. 

Grunderwerbsteuer: Strafsteuer für Familien

Bis in die 80er Jahre betrug der Grunderwerbsteuersatz 7 % und wurde vom Bund festgesetzt. Gleichzeitig profitierten Familien von Steuerbefreiungen beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum. 1983 wurde der Steuersatz auf 2 % gesenkt. Im Gegenzug wurden die Steuerbefreiungen gestrichen. Nach einem beispiellosen Steuerwettlauf der Länder liegen die Steuersätze inzwischen fast wieder beim alten Niveau – nur die Familien-Freibeträge sind noch immer tot. Das führt dazu, dass paradoxerweise gerade die Bundesländer mit  einer familienblinden Grunderwerbsteuer Familien den Einzug in das Eigenheim unnötig erschweren.

Die Erhebung der Grunderwerbsteuer erfolgt nicht etwa nach finanzieller Leistungsfähigkeit der Käufer. Sie richtet sich nach dem Grundstückpreis bzw. Gesamtpreis der Immobilie.[1] So spült die Baulandkostenexplosion dem Staat noch mehr Geld in die Tasche und blutet das Familienportemonnaie aus.

Familien müssen beim Immobilienkauf aber weitere Kostenpunkte bedenken. Neben der Grunderwerbsteuer muss der Notar bezahlt werden. Auch der Makler verdient prozentual am Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten können sehr schnell einen beträchtlichen Anteil des Eigenkapitals abschmelzen. Das kann entweder den gänzlichen Verzicht auf das Eigenheim, Abstriche bei der Standortwahl oder der Ausstattung nach sich ziehen. Andererseits kann es eine höhere Kreditfinanzierung und damit Verschuldung der Familie bedeuten.

Tabelle 1: Übersicht der Grunderwerbsteuerentwicklung 2006-2019

Bundesland

Grunderwerbsteuer 2006 in %

Grunderwerbsteuer 2019 in %

Erhöhung in %

Baden-Württemberg

3,5

5

42,86

Bayern

3,5

3,5

0

Berlin

3,5

6

71,43

Brandenburg

3,5

6,5

85,71

Bremen

3,5

5

42,86

Hamburg

3,5

4,5

28,57

Hessen

3,5

6

71,43

Mecklenburg-Vorp.

3,5

5

42,86

Niedersachsen

3,5

5

42,86

Nordrhein-Westfalen

3,5

6,5

85,71

Rheinland-Pfalz

3,5

5

42,86

Saarland

3,5

6,5

85,71

Sachsen

3,5

3,5

0

Sachsen-Anhalt

3,5

5

42,86

Schleswig-Holstein

3,5

6,5

85,71

Thüringen

3,5

6,5

85,71

Bundesdurchschnitt

3,5

4,75

35,71

Tabelle 2: Beispiel der Grundsteuerentwicklung 2006-2019

Bundesland

Grunderwerbsteuer auf Grundstückspreis
2006 (350.000 €) in €

Grunderwerbsteuer auf Grundstückspreis
2019 (350.000 €) in €

Verteuerung des Eigentumskaufs durch Grunderwerbsteuer in €

Baden-Württemberg

12.250

17.500

5.250

Bayern

12.250

12.250

0

Berlin

12.250

21.000

8.750

Brandenburg

12.250

22.750

10.500

Bremen

12.250

17.500

5.250

Hamburg

12.250

15.750

3.500

Hessen

12.250

21.000

8.750

Mecklenburg-Vorp.

12.250

17.500

5.250

Niedersachsen

12.250

17.500

5.250

Nordrhein-Westfalen

12.250

22.750

10.500

Rheinland-Pfalz

12.250

17.500

5.250

Saarland

12.250

22.750

10.500

Sachsen

12.250

12.250

0

Sachsen-Anhalt

12.250

17.500

5.250

Schleswig-Holstein

12.250

22.750

10.500

Thüringen

12.250

22.750

10.500

Bundesdurchschnitt

12.250

18.812,50

6.562,50

Nimmt man einen angenommenen Grundstückspreis von 350.000 Euro, so haben sich seit 2006 die bundesweit durchschnittlichen Grunderwerbsteuern um über ein Drittel erhöht. Musste man vor 13 Jahren noch 12.250 Euro an Grunderwerbsteuern bezahlen, so sind gegenwärtig durchschnittlich 18.800 Euro fällig. Dabei sind die Zahlen regional stark nach oben schwankend. 

In Sachsen und Bayern gab es seit 2006 keine Erhöhungen. In den Freistaaten zahlt man weiterhin für besagtes Grundstück 12.250 Euro. In Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Thüringen greift das Land den kauf- und bauwilligen Familien mit jeweils 22.750 Euro tief in die Tasche.

Seit 2006 sind in diesen fünf Bundesländern die Grunderwerbsteuern um über 85 % gestiegen. Gefolgt von Berlin mit einer Steuererhöhung von über 71 %, also in einem Bundesland, in dem sich seit 2011 die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen mehr als verdoppelt haben[2] und inzwischen einen besonders angespannten Immobilienmarkt aufweist, der zahlreiche Bürgerproteste wegen überteuertem Wohnraum nach sich zieht.

Warum die Länder die Grunderwerbsteuer gut finden: Steuerautonomie und Länderfinanzausgleich

Mit der Föderalismusreform 2006 erhielten die Bundesländer die Steuersatzautonomie bei der Grunderwerbsteuer.[3] Die Grundlage der Steuer blieb weiterhin ein Bundesgesetz, das Ausnahmen von der Besteuerung festlegt. Bundesregulatorisch wäre hier ein Familien-Freibetrag in der Grunderwerbsteuer denkbar.

Mit der Ausnahme von Bayern und Sachsen haben alle Bundesländer von ihrer Steuerhoheit kräftig Gebrauch gemacht. Das Resultat: Seit 2006 wurden die Grunderwerbsteuern in den Ländern 26 Mal erhöht und das Steueraufkommen ist von ursprünglich 6,1 Milliarden Euro um 130 % auf inzwischen 14,1 Milliarden Euro geklettert (2018).[4] Der Prozentanteil der Grunderwerbsteuern an der Gesamtzahl der Ländersteuern stieg im selben Zeitintervall von 28,1 % auf 59 %. Das bedeutet, dass sich die Ländereinnahmen zu mehr als der Hälfte aus der Besteuerung von Grundstücken bzw. Immobilien herleiten.

Keine andere Landessteuer ist dermaßen schnell gewachsen oder hat ein ähnliches Gesamtvolumen aller Landessteuern erreicht. Die Leidtragenden sind in erster Linie Familien, die sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen, genauso aber auch diejenigen, die zur Miete wohnen. Schließlich verteuert die Grunderwerbsteuer auch den Mietwohnungsbau in völlig unnötiger Weise.

Tabelle 3: Anteil der Grunderwerbsteuern an Ländersteuern

Jahr

Grunderwerbsteuer
in Mrd. Euro

Ländersteuern insg. in Mrd. Euro

%-Anteil Grunderwerbsteuer an Ländersteuern

2018

14,1

23,9

59,0

2017

13,1

22,2

59,0

2016

12,4

22,3

55,6

2015

11,2

20,3

55,2

2014

9,3

17,6

52,8

2013

8,4

15,7

53,5

2012

7,4

14,2

52,1

2011

6,4

13,1

48,9

2010

5,3

12,1

43,8

2009

4,9

16,4

29,9

2008

5,7

21,9

26,0

2007

7,0

22,8

30,7

2006

6,1

21,7

28,1

 

Paradoxerweise führen gerade Regelungen im Länderfinanzausgleich zum Anreiz, die Grunderwerbsteuer keinesfalls zu senken. Mit dem so genannten Normierungsverfahren, mit dem die fiktive (nicht tatsächliche) Finanzkraft der einzelnen Bundesländer berechnet wird, werden Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer nur teilweise berücksichtigt.[5] Zumindest gilt das für diejenigen Länder, die einen höheren Grunderwerbsteuersatz aufweisen. Die Einnahmen aus den Grunderwerbsteuern werden nur bis zum effektiven Durchschnittssteuersatz gezählt. Einnahmen, die darüber hinausgehen, werden nicht zur Berechnung des Länderfinanzausgleichs hinzugezogen. Diejenigen Bundesländer hingegen, die eine niedrigere Grunderwerbsteuer aufweisen, müssen sich die gesamten Einnahmen zurechnen lassen.[6]

Damit ist eine Grunderwerbsteuererhöhung besonders attraktiv, um zusätzliche Haushaltsmittel zu generieren, ohne Mittel aus dem Länderfinanzausgleich zu verlieren. Im Ergebnis ist die bisherige gesetzliche Ausgestaltung des Länderfinanzausgleichs ein Fehlanreiz zur ständigen Steuererhöhung der Grunderwerbsteuer durch die Bundesländer.

Was wir brauchen: Familien-Freibetrag, niedrigere Steuer, besseres Baukindergeld

Dass die hohe Grunderwerbsteuer und ein fehlender Freibetrag als Eigentumsbremse wirken, hat eine im Juli 2018 weit rezipierte Studie[7] des Forschungs- und Beratungsinstituts empirica nachgewiesen. Die Statistiker untersuchten die Wirkung von drei verschiedenen politischen Maßnahmen (Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer, Steuersatzsenkung, Eigenkapitalzuschuss) auf den zusätzlichen Ersterwerb von Wohneigentum:

a) Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer

Es wurde festgestellt, dass ein Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro die Zahl der Ersterwerber um über 6 % auf insgesamt 309.000 Haushalte erhöhen würde. Das ist ein Plus von 18.400 Ersterwerbern. Ein Grunderwerbsteuerfreibetrag in Höhe von 200.000 Euro würde zu 34.000 zusätzlichen Ersterwerber führen. 300.000 Euro würden 42.000 Menschen zum Eigentum verhelfen.

b) Steuersatzsenkung

Die Senkung der Grunderwerbsteuer hat positive Effekte auf die Eigentumsbildung. Bei einer Reduzierung des Steuersatzes auf 3 % kann mit weiteren 18.000 Ersterwerbern gerechnet werden. Eine Senkung auf 2 % Grunderwerbsteuersatz führt zu 27.000 neuen Ersterwerbern und eine 0 %-Regelung zu 45.000 Ersterwerbern.

c) Eigenkapitalzuschuss

Der Eigenkapitalzuschuss erweist sich laut Studie als effektive Maßnahme zum Eigentumserwerb. Bereits ein direkter Zuschuss von 5.000 Euro führt zu 18.000 Ersterwerbern, 11.500 Euro zu 46.000 Ersterwerbern und ein Zuschuss von 20.000 Euro zu 97.000 neuen Ersterwerbern.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist in den letzten 13 Jahren massiv gestiegen und hat dazu geführt, Wohneigentum und das Mietwohnen drastisch zu verteuern. Die Steuereinnahmen von 14,1 Milliarden Euro in 2018 haben nicht nur absolut ein Rekordhoch erreicht, sondern ebenfalls in prozentualen Anteilen der Gesamtheit der Ländersteuern.

Mit steigenden Mieten und Eigentumspreisen haben vor allem Familien zu kämpfen. Der Mietpreisindex,[8] also die Veränderung der Nettokaltmieten innerhalb eines festen Zeitrahmens, stieg zwischen 2006 und 2017 von 95,5 auf 109,7 Punkte. Der Hauspreisindex[9] stieg noch schneller. Von 83 Punkten auf 110,2. Der Markt allein ist längst nicht mehr in der Lage, in Ballungszentren bezahlbare Mieten für familiengerechten Wohnraum sicherzustellen und realitätsfremde Spekulationspreise von Häusern und Wohnungen zu verhindern. Gerade hier ist die Politik gefordert, mit entsprechenden, kostendämpfenden Maßnahmen entgegen zu steuern.

Die Förderung von familiengerechtem und bezahlbarem Wohnraum – ob Wohneigentum oder Mietwohnen – gehört zu den Grundsätzen des Deutschen Familienverbandes.[10] Damit dies gelingt, bedarf es der Wiedereinführung eines Familien-Freibetrages[11] für selbstgenutzten Wohnraum, die Senkung der Grunderwerbsteuer und gleichzeitig ein besseres Baukindergeld mit Rechtsanspruch.

Die Einführung des Familien-Freibetrages, die Grunderwerbsteuersenkung und die Verbesserung des Baukindergeldes müssen von weiteren, flankierenden Maßnahmen unterstützt werden, um den Wohnbedürfnissen von Familien gerecht zu werden. Dazu gehört die gezielte Förderung des Sozialwohnraums, bei der Familien belegungsgebundene Wohnungen in ausreichender Zahl zur Verfügung gestellt werden, sowie eine an Familien orientierte Stadt- und Baulandentwicklung. Das Baugesetzbuch kann hier als Signalgeber wirken, in dem in der Bauleitplanung ein fester Anteil von 20 % an Familienwohnungen vorgesehen wird.

Dringend gefordert ist außerdem die Ausweisung von vergünstigtem Bauland für Familien – nicht zuletzt im Interesse der Kommunen, die ihre Lebendigkeit erhalten und der Überalterung vorbeugen wollen. Um die Kosten für das Mietwohnen zu entschärfen, müssen die Sockelbeträge des Wohngeldes regelmäßig und an die reale Preisentwicklung angepasst werden. Das hilft insbesondere kinderreichen und alleinerziehenden Familien. Besonders wichtig ist es, dass die stark gestiegenen Energiekosten im Wohngeld Berücksichtigung finden.

Um die kontinuierliche Diskriminierung von Familien auf dem Wohnungsmarkt endlich zu unterbinden („140 qm-Wohnung, ideal für kinderloses Paar, gerne mit Hund“) und familiengerechte Initiativen von Vermietern und privaten Grundbesitzern zu stärken, muss im Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz der besondere Schutz der Familien klar verankert werden.

Um den Erwerb von Eigentum durch Familien zu stärken, bilden direkte Zuschüsse einen sehr wichtigen Faktor. Eine „Eigenheimzulage light“ ist das Baukindergeld, welches die individuelle Finanzierungsbelastung der Familie senkt. Zwar fehlt es noch am nötigen Rechtsanspruch, dennoch kann man von einem guten Programm sprechen. Seit September 2018 haben 48.800 Familien mit über 83.000 Kindern das Baukindergeld in Anspruch genommen und sich damit den Wunsch der eigenen vier Wände erfüllt. Nach Angaben der KfW werden jede Woche knapp 3.000 neue Anträge gestellt.[12] Mit dem Baukindergeld hat die Bundesregierung eine für Familien sinnvolle Förderung auf den Weg gebracht. Es muss jedoch sichergestellt werden, dass das Förderprogramm Ende 2020 nicht ausläuft und bauwillige Familien nicht im Regen stehen lässt. 

Eine gute Wohnungs- und Baupolitik hat als Querschnittsthema einen wesentlichen Einfluss auf das Leben von Millionen von Familien in der Bundesrepublik. Wer in das Familienwohnen investiert, fördert schlichtweg die Familie: „Ob sich Kinder gut entwickeln und Familienleben gelingt, wird wesentlich vom Wohnen und Wohnumfeld bestimmt. Auch ob Menschen den Mut finden, sich für mehrere Kinder zu entscheiden, hängt nicht zuletzt vom Wohnen ab.“ (Dr. Klaus Zeh, Präsident des Deutschen Familienverbandes)

 


[1] Grundsätzlich: § 8 Abs. 1 GrEStG.

[2] Preiserhöhung von 2.369,47 Euro/qm in 2011 auf 5.173,77 Euro/qm in 2019; Referenz für eine 100 qm-Wohnung. Immobilienpreise Berlin 2019: https://www.wohnungsboerse.net/Immobilienpreise/immobilien-Berlin-2825.pdf

[3] Siehe dazu: Art. 105 Abs. 2 a Satz 2 GG.

[4] Bundesfinanzministerium: Die Steuereinnahmen des Bundes und der Länder im Haushaltsjahr 2018: https://www.bundesfinanzministerium.de/Monatsberichte/2019/01/Inhalte/Kapitel-3-Analysen/3-5-steuereinnahmen-haushaltsjahr-2018.html

[5] Siehe dazu: § 5 Abs. 1 MaßstG sowie § 7 Abs. 1 FAG.

[6] Siehe dazu: Institut der deutschen Wirtschaft Köln: Fehlanreize bei der Grunderwerbsteuer im Länderfinanzausgleich: https://www.iwkoeln.de/fileadmin/publikationen/2017/320403/IW-Kurzbericht_11_2017_Grunderwerbsteuer.pdf

[7] empirica: Potential für neue Wohneigentümer: https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/Bericht_2017119_LBS_Potentiale_Wohneigentum.pdf

[8] Statista: Entwicklung des Mietpreisindex für Deutschland in den Jahren von 1995 bis 2017: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70132/umfrage/mietindex-fuer-deutschland-1995-bis-2007  

[9] Statista: Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2017: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/70265/umfrage/haeuserpreisindex-in-deutschland-seit-2000

[10] Deutscher Familienverband: Bezahlbares und familiengerechtes Wohnen: https://www.deutscher-familienverband.de/publikationen/fachinformationen/send/2-publikationen/213-bezahlbares-und-familiengerechtes-wohnen

[11] Bei den Freibeträgen haben die CDU/CSU und SPD eine Prüfung zugesagt: „Wir prüfen einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien ohne Rückwirkung beim Länderfinanzausgleich.“ Bundesregierung: Koalitionsvertrag, S. 101: https://www.bundesregierung.de/resource/blob/975226/847984/5b8bc23590d4cb2892b31c987ad672b7/2018-03-14-koalitionsvertrag-data.pdf?download=1 

[12] BMI: Drei Monate Baukindergeld: https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2018/12/baukindergeld.html

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